Intimação — 0000707-**.2024.5.21.****

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA DO TRABALHO TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 21ª REGIÃO COORDENADORIA DE MANDADOS E PESQUISA PATRIMONIAL ETCiv 0000707-**.2024.5.21.**** EMBARGANTE: J*** I******** A**** D* O******* EMBARGADO: M********* P****** D* T******* E OUTROS (3) INTIMAÇÃO Fica V. Sa. intimado para tomar ciência da Sentença ID 1431ddc proferida nos autos. SENTENÇA Relatório  Trata-se de Embargos de Terceiros oposto por JOSÉ IVANILSON ALVES DE OLIVEIRA insurgindo-se contra a indisponibilidade sobre o imóvel residencial nº 1000, integrante do Condomínio Themis, situado na Rua Francisco Maia Sobrinho, nº 1990, Lagoa Nova,  Natal/RN, 59064-380. Intimados, os embargados apresentaram contestação sob id 351fb5f, id d74f0ce, id 6af9ead, requerendo, em síntese, a improcedência dos embargos de terceiro a manutenção da penhora sobre o imóvel.  É o breve relatório.  Fundamentação  1.Admissibilidade  Conhecidos os embargos, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade previstos.  2. Mérito  O embargante alega iniciou as negociações para aquisição do bem imóvel em questão e que na data 12/06/2024 realizou um pagamento no valor de R$ 100.000,00 via pix (id 57acb4f), o qual alega ser referente ao pagamento de uma parte do imóvel, e que o valor restante de R$ 900.000,00 seria pago mediante financiamento imobiliário, em até 180 dias contados da assinatura do contrato.  Afirma que o contrato de compra e venda foi assinado logo após, dia 13/06/2024 (id e860cdb), e que na data de 17/06/2024 foi emitida uma certidão de inteiro teor  (id 47d128c) na qual não constava ônus sobre o imóvel. Aduz que inicialmente havia optado pelo financiamento junto à Caixa Econômica e anexa uma tela print de whatsapp (id 1bfbb89) com informações acerca de um agendamento de vistoria.  Alega que em razão de melhores condições contratuais oferecidas pelo Banco do Brasil, resolveu reiniciar o procedimento de financiamento imobiliário e retirou nova certidão de inteiro teor do imóvel, datada de 31/07/2024 (id 32cd098), e que nesta ocasião constava um registro de indisponibilidade do bem, prenotada em 20/06/2024. Afirma que contatou os vendedores, os quais informaram desconhecer quaisquer restrições sobre o imóvel. Requer o cancelamento da indisponibilidade sobre o bem imóvel, por entender que o negócio foi celebrado de boa fé e que o contrato de compra e venda teria sido firmado anteriormente ao registro da indisponibilidade.  Examino. Preliminarmente, não acolho a ilegitimidade suscitada na contestação id 351fb5f, em virtude de a legislação processual considerar condições da ação não só a legitimidade, mas também o interesse de agir, nos termos do art. 17 do CPC, o qual interpreto em conjunto com a súmula 84 do STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” Em relação ao mérito, verifica-se que o imóvel objeto dos presentes embargos de terceiro é alvo de constrição nos autos da  milionária execução trabalhista que tramita perante este Juízo (processo nº 0001484-**.2014.5.21.****), da qual o vendedor e então executado, o Sr. Felipe Costa Soares de Lima tinha plena ciência, inclusive porque fora incluído no polo passivo em virtude de IDPJ no ano de 2019, tendo apresentado defesa na época, sendo o referido incidente  julgado procedente no ano de 2021, atribuindo-lhe a condição de executado e responsável pelos débitos (id bbd0927).  Saliente-se que, conforme ID 6803a3b dos autos da execução principal, por força da instauração do IDPJ Felipe Costa Soares de Lima foi cadastrado no CNIB, ferramenta eletrônica de execução que circulariza eletronicamente a ordem de indisponibilidade de imóveis para todos os cartórios extrajudiciais.  Por isso, a tentativa de alienação ocorrida no ano de 2024 claramente constitui fraude à execução, nos termos do art. Art. 792, IV, do CPC, motivo pelo qual se trata de alienação ineficaz em relação ao exequente (Art. 792, § 1º, do CPC). Saliente-se que a prévia existência de restrição gravada no CNIB afasta a tese de adquirente de má-fé, não havendo óbice algum à configuração de tentativa de alienação em fraude à execução.  Diz-se tentativa de alienação porque, na verdade, sequer a alienação se consolidou. Observa-se que o contrato de promessa de compra e venda anexado aos autos (id e860cdb, id bcefa3a) não consta com assinatura de nenhuma testemunha, bem como não há nenhuma espécie de registro, autenticação ou reconhecimento de firma por algum cartório competente. Saliente-se que tais procedimentos garantem autenticidade, veracidade, segurança e publicidade aos documentos, sobretudo aos documentos particulares, que não contam com a presunção de veracidade dos documentos públicos.  Além disso, para que seja válido perante terceiros, o instrumento deve ser registrado em cartório, nos termos do artigo 221 do CC:"O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público". Outrossim, além da ineficácia do contrato de compra e venda perante terceiros, em virtude da falta de registro público, também é de se consignar que a referida falta do registro fez com que a propriedade do imóvel continuasse com o alienante, ou seja, com o executado Felipe Costa Soares de Lima nos autos do processo nº 0001484-**.2014.5.21.****), eis que  dispõe o art. 1.245 do CC que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Portanto, para que emerja o direito real de aquisição do bem, somado à eficácia erga omnes do negócio jurídico, mostra-se necessário registro da existência do contrato na matrícula do imóvel, o que não foi feito no caso em análise. Assim, a inexistência do registro da promessa de compra e venda na matrícula do bem faz com que o negócio jurídico supostamente celebrado seja ineficaz perante terceiros, de modo que  somente gera efeitos inter partes. Sabe-se que mesmo diante da ausência de registro do instrumento de alienação do imóvel, a jurisprudência tem admitido a proteção do adquirente de boa fé que, ignorando a execução que pesa contra o alienante, adquire e paga o valor da avença, de modo a evitar que o adquirente fique no prejuízo dos valores pagos em decorrência de vício na alienação que sequer conhecia.  Ocorre que, no presente caso, para além dos argumentos acima, sequer se torna necessária a proteção à boa-fé do adquirente terceiro embargante, uma vez que o negócio jurídico não foi concluído, eis que não houve o pagamento integral do preço, motivo pelo qual não se pode considerar como terceiro adquirente de boa fé anterior ao registro de indisponibilidade do bem. É de se registrar que foi pago apenas 10% do valor total acordado. Importante registrar que tal condição de pagamento apenas parcial de 10% do valor da venda subsistiu mesmo após o ajuizamento dos presentes embargos de terceiro.  Isso é o que se constata da certidão sob id 3328c7e, em que assim foi declarado pelos advogados do terceiro embargante em atendimento presencial realizado por este magistrado.  Por fim, ainda que se tivesse por concluída a avença, é de se reconhecer que houve a rescisão automática do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do que fora consignado no próprio instrumento (id e860cdb, id bcefa3a), ipsis litteris:  CLÁUSULA  QUARTA  –  DO  INADIMPLEMENTO  E  DA RESCISÃO O  descumprimento  de  qualquer  cláusula  do  presente  contrato sujeitará a parte inadimplente à multa de vinte por cento (20%) do valor do contrato. Constituem violação das obrigações contratuais, ensejando a rescisão automática deste contrato, sem prejuízo da multa acima convencionada, além do inadimplemento em relação  ao pagamento de qualquer parcela do preço: a)  o  VENDODOR  ceder,  emprestar, transferir ou prometer transferir a terceiro, vender ou prometer vender ou por qualquer forma alienar o imóvel objeto deste contrato; b) o COMPRADOR constituir hipoteca ou outro ônus real sobre o imóvel ora  compromissado  sem  o  expresso  consentimento  do VENDEDOR; c)  a  eventual superveniência de insolvência civil, recuperação judicial ou extrajudicial,  falência ou de qualquer ação ou execução contra o VENDEDOR ou, ainda, a decretação  de qualquer medida judicial que lhe impeça ou restrinja a livre disponibilidade de bens   dominiais ou  a  ocorrência  de qualquer  situação  que  onere  o  imóvel  ora  compromissado  no todo ou em parte; Ora, de duas uma: ou o adquirente terceiro embargante tinha plena ciência da execução que pendia contra o alienante executado, o que torna ineficaz a tentativa de alienação por fraude à execução; ou a ciência da execução contra o alienante foi superveniente, ensejando a rescisão automática do contrato, nos termos do próprio instrumento contratual.  Por fim, é importante destacar que este juízo conferiu à embargante/compradora a possibilidade de efetuar o depósito do valor faltante em juízo, como forma de obter o levantamento da ordem de indisponibilidade que recai sobre o imóvel, conforme se observa da certidão sob ID 3328c7e. A mesma oportunidade foi conferida em audiência de conciliação realizada por este magistrado no #id:964399f, ato em que a proposta de liberação da restrição sobre o imóvel mediante depósito judicial do valor da venda foi aprovada até mesmo pelos exequentes. Estranhamente, já na audiência, o terceiro embargante falou da dificuldade de aceitar o acordo proposto em nome da sua relação comercial com o executado e, em ato futuro, peticionou refutando o acordo proposto (ID #id:1fae8a6). Com efeito, a proposta de acordo apresentada pelo Juízo e aceita pelos exequentes não traria nenhum prejuízo financeiro ao terceiro embargante e resguardaria seu aparente interesse na conclusão do negócio, conferindo segurança jurídica à avença. A sumária rejeição do terceiro embargante traz a este Juízo indícios de que, ao invés de boa-fé na aquisição, o que existe é o seu conluio com o executado alienante para auxiliar-lhe na evasão patrimonial em desfavor dos credores na execução originária. Diante do exposto, julgo totalmente improcedente os pedidos formulados pelo embargante, e mantenho a indisponibilidade sobre o imóvel em questão.  DISPOSITIVO Diante do exposto, conheço os Embargos de Terceiro ajuizados por JOSÉ IVANILSON ALVES DE OLIVEIRA, e no mérito julgo improcedentes os pedidos, mantendo a penhora realizada sobre o imóvel em questão.  Certifique-se o presente julgamento nos autos principais.  Custas pela executada, no valor de de R$ 44,26 (art. 789-A, V, da CLT). Intimem-se as partes. NATAL/RN, 21 de outubro de 2024. INACIO ANDRE DE OLIVEIRA Juiz do Trabalho Substituto Intimado(s) / Citado(s) - W********* N*** D* S**** - J******** A***** N**** - M****** L**** D* F*****